Как известно, земельный участок – это часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации права на землю.

В чем состоит особенность земли как объекта оценки? В отличие от любого другого имущества, имеющего как материальный, так и нематериальный характер, выгоды от использования земельного участка реализуются на протяжении неограниченного времени. Отсюда, владелец земли в первую очередь имеет право на доход, приносимый всем объектом недвижимости, поскольку стоимость зданий, сооружений и других улучшений на земельном участке носит вторичный характер и выступает как дополнительный вклад в стоимость земельного участка.

В современных условиях России, земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки. Это связано, прежде всего, со спецификой данного объекта, несовершенством нормативно-правовой базы, неразвитостью земельного рынка и т.д. К тому же, обоснованная стоимостная оценка земель должна учитывать возможность их одновременного использования как природного ресурса, основы среды проживания населения и объекта недвижимости.

Рынок земли в России стал развиваться в связи с вводом в действие положений Земельного Кодекса РФ в 2001 г. Одним из основных положений Земельного Кодекса является пункт о частной собственности на землю, т.е. земля стала предметом купли-продажи. С введением в действие Земельного Кодекса изменилась и парадоксальная ситуация, связанная с приватизацией государственного и муниципального имущества - предприятия приватизировали имущество, в том числе здания и сооружения, а земельные участки под ними оставались в государственной собственности.

Анализ рынка земельных участков города Вологды и ближайших окрестностей  проведен на основании 82 объявлений  опубликованных в средствах массовой информации и интернет ресурсах.

Осенью  2011 г. рынок земельных участков в Вологде представлен следующими объектами:

Площади земельных участков предлагаемых к продаже, в среднем варьируют в интервале от 5 до 30 соток в основном под индивидуально-жилищную застройку, от 30 соток до 50 соток под объекты коммерческого назначения и более 100 соток под объекты промышленного назначения.

В зависимости от района и разрешенного использования земельного участка, цены колеблются в десятки раз.

В соответствии с Земельным Кодексом Российской Федерации земля по целевому назначению подразделяется на ряд категорий - земли поселений, земли сельскохозяйственного назначения, земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, обороны и иного специального назначения, земли особо охраняемых территорий, земли лесного фонда, земли водного фонда, земли запаса.

Для Вологды  характерны, большей частью, земли поселений. Кроме того, имеются земли особо охраняемых территорий, которые, как указывалось выше, имеют особое научное, историко-культурное и иное ценное назначение. Эти земли характерны, в основном, для центра Вологды.

В состав земель поселений входят земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к определенным зонам. В Вологде выделяется ряд зон (жилые, общественно-деловые, специального назначения, производственные, рекреационные, сельскохозяйственные угодья), отличающихся между собой как разрешенным видом застройки, так и ограничениями по использованию. С точки зрения расположения земельных участков на территории Вологды можно выделить 6 основных зон:

• Центр
• Около центральная часть
• Спальные районы
• Придорожный сервис
• Промышленные объекты в центральной части города
• Пром. Зона
• Пригородная недвижимость.

К категории «Центр» отнесены предложения земельных участков расположенных в деловом центре города, ул. Мира, Пр. Победы, Торговая площадь, ул. Ленина.
Около центральная часть в основном представлена объектами, находящимися на ул. Ленинградской,  ул. Чехова, ул. Герцена, ул. Зосимовской, набережная 6 Армии.
К спальным районам относятся земельные участки, предназначенные под многоэтажную жилую застройку район Заречья, Водников, Льнокомбинат, Бывалово, ПЗ ул. Конева, ул. Ленинградская.

Придорожный сервис, имеется ввиду земельные участки, расположенные на основных магистралях, Окружное шоссе, выезды на С. Петербург и Архангельск. Такие участки используются для строительства больших торговых центров («Рио», «Мармелад») и автосалонов.

Пригородная недвижимость, представлена земельными участками, расположенными в коттеджных поселках города Вологды: Ананьино, Емельяново, Щеглино.
Среди представленных участков отдельной группой выделяются участки под промышленную застройку в центральной части города и спальных районах, к ним относятся участки, расположенные в начале ул. Гагарина, ул. Товарная, ул. Машиностроительная.

Промышленная зона представлена участками большой площади, расположенными на окраинах города Вологды: ул. Клубова, ул. Саммера, конец ул. Гагарина, ул. Преображенского, ул. Элеваторная.

На основании представленной диаграммы можно отметить следующее, что большинство предложений о продаже земельных участков в Вологде расположены в спальных районах города.

При строительстве какого-либо объекта существуют определенные нормативы отвода земельных участков. Последним обстоятельством может определяться и стоимость участка. Анализ показывает, что при прочих равных условиях, стоимость значительных по параметрам участков ниже, чем меньших по размеру.

Когда речь идет о рынке недвижимости, в том числе и земельном, необходимо определиться с видом стоимости.

В настоящее время существуют несколько видов стоимости, которые тем или иным образом влияют на рынок земли – кадастровая, нормативная, рыночная. Кроме того, в связи с развитием рыночных отношений и положениями Земельного кодекса на рынке имеет место экономическая категория как стоимость права аренды.

Кадастровая стоимость является на сегодняшний день основным показателем ценности земельного участка. Это стоимость, полученная в результате проведения государственной кадастровой оценки земли для целей налогообложения и иных государственных целей, установленных законодательством.

В соответствии с  Постановлением № 2145, от 30.12.2009 (об определении кадастровой стоимости земель в Вологодской области) была определена общая площадь земель каждого квартала и стоимость 1 кв.м. земли с учетом вида использования. Закономерны и результаты кадастровой оценки земли – наиболее дороги земли в центре города Вологды под объектами торговли, административными зданиями, автостоянками, домами многоэтажной застройки.

Нормативная стоимость  земли используется в настоящее время для покупки и выкупа земельных участков, в случаях, предусмотренных законодательством РФ.
В основе нормативной цены земли лежит ставка земельного налога, которая тем выше, чем выше кадастровая стоимость земли.

Рыночная стоимость земли – это стоимость, которая наиболее часто фигурирует на открытом рынке. Суть рыночной стоимости характеризует определение – это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Говоря о рыночной стоимости земельных участков, необходимо иметь в виду, что она характерна, в основном, для вторичного рынка. Первичный рынок земли характеризует, в основном, нормативная стоимость (выкуп государственных и муниципальных участков в собственность). Исходя из определения рыночной стоимости видно, что для расчета ее необходим развитый рынок. Только анализ совершенных сделок, с учетом необходимых поправок, может определить ту самую наиболее вероятную цену, о которой говорится в определении.

Стоимость права аренды земельного участка по определению относится к рыночной стоимости, т.к. она определяется на основании рыночных арендных ставок.
Рыночная арендная плата за земельный участок, находящийся в государственной и муниципальной собственности, для целей продажи на торгах, устанавливается по результатам торгов по продаже права аренды этого земельного участка. Порядок проведения таких торгов определяется в соответствии с «Правилами организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договора аренды таких земельных участков», утвержденными постановлением Правительства РФ от 11.11.2002 г. №808.

В связи с разгосударствлением земель поселений, развитием рынка земли важное значение получило районирование земель по месту их нахождения в городе и градостроительной ценности

Анализ состояния рынка земли невозможен без упоминания о первичном рынке.

Первичный рынок, по сути своей, не является составляющей рынка в общепринятом смысле. Здесь нет конкуренции, цена земли определяется на основании нормативных актов РФ. Увеличение нормативной цены за землю влияет и на рыночную стоимость земельных участков.

Говоря о вторичном рынке земли, необходимо иметь в виду, что его функционирование идет по двум направлениям:
1. Реализация земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности посредством торгов и аукционов.
2. Реализация земельных участков, находящихся в частной собственности, посредством публичного (или иного) предложения на свободном рынке.

Со второй половины 2005 г. шел этап становления рынка земли. Торги по реализации земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности стали проводиться. На вторичном рынке стали реализовываться участки, принадлежащие частным лицам и компаниям. Для этого этапа рынка земли характерны следующие особенности:
- на рынке все больше предлагаются застроенные земельные участки, т.е. единые объекты недвижимости (последнее особенно характерно для производственных баз и складских комплексов);
- на рынке, чаще всего, предлагаются земельные участки под строительство жилья, офисных помещений, объектов торговли, т.е. тенденция приобретения земли под объекты коммерческой недвижимости сохраняется.

Рынок земли, находящийся в частной собственности начал формироваться несколько позже, чем реализация земель, находящихся в государственной собственности и муниципальной собственности. В основном, предложения по продаже земельных участков начали публиковаться в средствах массовой информации с 2003 г. На первом этапе становления рынка предлагались земельные участки под строительство объектов торговли и общественного питания, офисных помещений, жилья, предприятий по обслуживанию автотранспорта. Далее, с развитием рынка на рынке недвижимости появились объявления о продаже имущественных комплексов, производственных баз, расположенных практически по всей территории  Вологды. Стоимость земельных участков, как и в случае земель, реализованных на торгах и аукционах, во многом определяется  разрешенным использованием и местоположением. При анализе цен на земельные участки, находящиеся в частной собственности и фигурирующие на рынке, необходимо иметь в виду, что цена предложения не является окончательной. Обычно, имеются колебания в ту или иную сторону. В частности, практика оценочной деятельности рекомендует снижать цены предложений на 5 – 10 %. Далее, цены предложений могут диктоваться не только рынком, а также рядом субъективных и объективных причин.

Далее, основной чертой рынка земли, находящейся в частной собственности, является закрытость информации, т.е. цены совершившихся сделок практически никогда не публикуются в средствах массовой информации.

И главное, состояние рынка таково, что цены предложений на сегодняшний день являются практически единственным источником информации о возможных рыночных ценах.
Говоря о стоимости земельных участков, необходимо учитывать еще несколько немаловажных факторов, присущих только земле – это конфигурация и площадь участка, электроснабжение, водоснабжение и т.д. Иногда имеет значение и наличие замощения (асфальтирование, бетонирование). Из теории оценки известно, что чем больше отношение длины участка к его  ширине, тем дешевле в расчете на единицу площади становится участок. Отсюда, чаще всего, участок квадратной формы может иметь значительно большую стоимость, чем прямоугольный или неправильной формы. Этот фактор имеет немаловажное значение при строительстве какого-либо объекта, т.к. согласно СНиПам  имеются ограничения, как по площади застройки, так и прочих параметров (минимальная ширина вдоль фронта улицы, минимальные отступы строений от границ участка и т.д.). Огромное  значение имеет и рельеф участка. В случаях, когда участок представляет собой склон, либо неровную поверхность, то цена его, естественно, будет ниже, чем у относительно плоского, ровного участка. Улучшения таких участков удорожают строительство, а значит, при прочих равных условиях, снижает стоимость земли.

Стабильность цены ожидается на доходные участки, расположенные ближе к центру города, с хорошими коммуникациями и возможностью построить "быстрые" объекты.

Анализ имеющейся информации показал, что в Вологде имеются шесть территорий, в пределах которых стоимость земельных участков более или менее одинакова. Границы этих зон определить достаточно сложно, поскольку не всегда можно отнести ту или иную улицу к конкретной зоне, однако в целом, учитывая ряд факторов, среди которых – расположение в деловой и исторической части города, цены на недвижимость (жилые и другие функциональные типы зданий), удаленность от центра города, транспортная доступность, можно отнести тот или иной микрорайон к конкретной зоне.

Еще раз повторимся, что, по сути, не существует понятия стоимость земельного участка без указания разрешенного типа застройки. Рыночная стоимость участков всегда учитывает тип, доходность бизнеса или единого объекта недвижимости, а значит, и стоимость земли в разных случаях будет различаться.

Исторический центр - наиболее востребованная зона г. Вологды, где возможно строительство практически любых объектов, за исключением многоэтажных жилых домов. Зона является не только деловым, но и культурно-развлекательным центром, поэтому здесь сконцентрированы как офисно - деловые здания, так и торговые центры, рестораны, другой высокодоходный бизнес. За последние  5 – 7 лет резко изменилась структура зданий по назначению – вместо многочисленных двух-трех этажных жилых зданий старой постройки были отстроены современные офисные и торгово-развлекательные центры. Отсюда, стоимость земельных участков в зоне намного выше, чем в других зонах города.

Наиболее «дешевы» цены предложений по земельным участкам производственного назначения и относительно большой площади, стоимость земель под строительство офисно-торговых объектов максимальна. Промышленная зона характерна, в основном, для окраин городов, для районов, где сконцентрированы промышленные предприятия. С другой стороны, выделение этой зоны достаточно условно, т.к. к этой зоне можно отнести и районы, находящиеся относительно недалеко от центра. Например, это Тепличный микрорайон, район  Льнокомбината, Лукьяново  и др. Так же  к производственной зоне можно отнести часть района Станкозавода, Прилук, Ленинградской улицы, Ананьино. Наиболее характерная черта зоны – застройка имеет преимущественно производственно-складской характер. Это значительные по площади производственные базы, территории, занятые цехами предприятий, заводоуправлениями, складскими массивами. Наиболее яркими представителями этой зоны являются, по нашему мнению, ул.Турундаевская, Элеваторная, Клубова, Луначарского и пр. Для производственной зоны характерно отсутствие крупных торговых комплексов, офисных зданий современных конструкций, жилые здания, обычно, характеризуются малоэтажностью.

Стоимость права аренды земли чаще всего значительно ниже рыночных цен на землю.
Во многом, стоимость права аренды определяется как сроком аренды (до 49 лет), так и назначением участка. В основном, право аренды земли реализовывалось для объектов торговли и жилищного строительства.

Нетрудно сделать вывод, что стоимость права аренды ниже рыночной стоимости земли. Для земель, находящихся в муниципальной собственности, аренда с нашей точки зрения,  наиболее оптимальный вариант землевладения как для собственника, так и арендатора. Например, заключение краткосрочного договора аренды земли при строительстве жилья вполне оправдано, т.к. после завершения строительства, строительной организации  владеть земельным участком вряд ли целесообразно, в том числе и с экономической точки зрения. То же касается и небольших объектов торговли. В случае непрофильного использования земельного участка муниципальные органы имеют право расторгнуть договор аренды и передать его добросовестному арендатору.

Вторичный рынок аренды земли развит, но не активен. Основная причина кроется в следующем – земельный участок арендуется вместе с имеющимися на нем строениями, без выделения стоимости самого участка. Имеющиеся данные по вторичной аренде земельных участков свидетельствует о том, что разброс арендной ставки достаточно значителен.
В Вологде величина арендных ставок за земельные участки колеблется от 25 руб./кв. м до  55 руб./кв.м.

Таким образом, анализ имеющейся информации показал, что рынок земли в городе Вологде активно  формируется.
Причины, по которым рынок «недосформирован»:

Во-первых, целый ряд предприятий и организаций, являющихся собственниками зданий и сооружений, не оформили свои права на землю в соответствии с Земельным кодексом РФ, т.е. не завершено формирование первичного рынка.

Во-вторых, сделки купли-продажи возможно совершить только являясь собственником земельных участков. Многие предприятия и организации оформили долгосрочные договора аренды, т.е. земельные участки остаются в государственной или муниципальной собственности.

Далее, многие предприятия не имеют правоустанавливающих документов на земельные участки. Согласно законодательству основными правоустанавливающими документами являются кадастровый план и свидетельство о праве собственности на земельный участок.

С нашей точки зрения,  одним из свидетельств развитого рынка является достоверная информация о совершенных сделках. Зачастую такую информацию сложно проанализировать, а в случаях сделок на вторичном рынке, информация просто отсутствует. Однако, именно вторичный рынок в настоящее время формирует рыночные цены на недвижимость. Цены же предложений лишь обозначают уровень цен в том или ином районе Вологды.

При использовании материала, ссылка на сайт www.alt35.ru обязательна.