Анализ рынка торгово-офисных помещений Вологды

На протяжении последних пяти лет самым динамично развивающимся сегментом рынка коммерческой недвижимости остается сегмент торгово-офисных площадей. Его развитие обусловлено рядом факторов, основными из которых являются:

острый дефицит площадей, соответствующих международным стандартам
приход на рынок известных международных торговых операторов, а также поступательное развитие российских торговых сетей.

По плотности размещения торгово-офисных площадей наблюдается достаточно неравномерная картина. Наибольшая плотность фиксируется в центральных частях города. Однако на протяжении нескольких лет стала прослеживаться тенденция к выравниванию плотности размещения торгово-офисных объектов в пределах городской черты, и объясняться этот факт может лишь невозможностью нового широкомасштабного строительства в условиях предельно насыщенной существующей застройки центра города.
Рынок торгово-офисных помещений - второй по величине рынок нежилых помещений. Он представлен в основном помещениями, находящимися в частной собственности или арендуемыми у города.
Спрос на отдельно стоящие торгово-офисные помещения в Вологде распределен неравномерно. В настоящее время наибольшим спросом пользуется центральная часть города и район улицы Ленинградской.
Помещения в "спальных" районах также вызывают интерес у потенциальных покупателей. Однако, вследствие большего объема свободных помещений и меньшего числа потенциальных арендаторов (отдельно стоящие магазины на периферии менее привлекательны для форматов торговли, рассчитанных на высокий пешеходный поток), ставки здесь значительно ниже.
Торгово-офисные центры, расположенные в "спальных" районах города, являются, как правило, центрами "выходного дня". Всплеск покупательской активности в них приходится на вечернее время и выходные дни. Такие же торговые центры, но уже в пределах центральной части, являются достаточно успешными, так как покупательские потоки в них стабильно высоки в течение всей недели.
В условиях сложившейся экономической ситуации, прослеживается тенденция к снижению стоимости коммерческой недвижимости. Однако не все продавцы готовы снижать стоимость своих объектов, особенно те, которые не нуждаются в денежных средствах. Тем же, кому необходимы наличные средства, вынуждены в краткие сроки реализовывать объекты по более низким ценам.
На рынке продажи и аренды очень много предложений. Реально совершенных сделок на рынке продаж практически нет.
Осенью 2011 года на рынке продажи торгово-офисной недвижимости находились следующие объекты:
Таблица

№	Адрес	Расположение	Площадь, кв.м.	Цена предложения руб.	Цена за 1 метр, руб.
1	Ленинградская 20	Деревянное 2-х этажное здание	550	17 000 000	30 909
2	Советский пр.74	Двухэтажное здание с мансардой смешанной конструкции	750	37 000 000	49 333
3	Энгельса 11	Одноэтажное здание	458	14000000	30 568
4	Гагарина 28	1/2 коттеджа, 2 этажа+мансарда+цокол.этаж, без отделки	375	10 880 000	29 013
5	Пушкинская 41	весь 4 этаж киричного здания	243	15 000 000	61 728
6	Октябрьская 66	Помещение 2 этажа кипичного здания	221	8 800 000	39 819
7	Ленинградская 136	цоколь, без отделки, с окнами, два входа	519	23 355 000	45 000
8	Добролюбова 68а	1 этаж кирпичного здания	910	31 000 000	34 066
9	Дальняя 17	2 этаж кирпичного здания	967	40 000 000	41 365
10	Чехова 12	1 этаж кирпичного здания	185	11 124 000	60 000
11	Северная 19	цоколь кирпичного здания	270	6 000 000	22 222
12	Воркутинская 16	цоколь кирпичного здания	132	3 000 000	22 727
13	Лечебная 15а	отдельно стоящее кирпичное здание	1 180	50 000 000	42 373
14	Ярославская 25	помещения на 2 этаже кирпичного здания	50	1 800 000	36 000
15	Рубцова	помещения 1 этажа кирпичного здания	230	6 500 000	28 261
16	Ленина 9	6 помещений 1 этажа	123	5 000 000	40 650
17	Новгородская 6	помещения 1 этажа кирпичного здания	268	13 400 000	50 000
18	Горького 51	цоколь кирпичного здания	76	2 600 000	34 211
19	Благовещенская 24	мансардный этаж кирпичного здания	48	3 500 000	72 917
20	Щетинина 8	цоколь кирпичного здания	151	4 100 000	27 152
21	Гоголя 90а	1 этаж кирпичного здания	150	3 500 000	23 333
22	Северная 12а	Пристроенное 2 этажное здание	400	15 000 000	37 500
23	Яшина 3а	1 этаж кирпичного здания	82	4 500 000	54 878
24	Чехова 4	2 этаж кирпичного здания	100	4 100 000	41 000
25	Ленинградская 136	Помещения на 1 и цокольном этажах	750	25 000 000	33 333
26	Судоремонтная 26а	цоколь кирпичного здания	239	6 000 000	25 105
27	Северная 12а	цоколь кирпичного здания	185	5 550 000	30 000
28	К. Маркса 17	цоколь кирпичного здания	83	2 650 000	31 928
29	Ярославская 17	1 этаж кирпичного здания	15	401 500	27 313
30	Ленинградская 136	1 этаж кирпичного здания	167	5 260 000	31 497
31	Ленинградская 136	цоколь кирпичного здания	314	9 900 000	31 529
32	Ярославская 25а	4 этаж кипичного хдания	38	1 340 000	34 987
33	К. Маркса 91	1 этаж кирпичного здания	65	1 850 000	28 505
34	Герцена 56	мансардный этаж кирпичного здания	69	3 100 000	44 928
35	ПЗ-23	встроенные помещения 1 этажа	100	3 100 000	31 000
36	Саммера 47	2 этаж кирпичного здания	136	3 600 000	26 451
37	Советский пр 22	1 этаж кирпичного здания	77	3 800 000	49 223
38	Челюскинцев 47	1 этаж кирпичного здания	106	5 500 000	51 887
39	Челюскинцев 8	1 этаж кирпичного здания	106	5 800 000	54 717
40	Мальцева 30а	отдельностоящее кирпичное здание	155	8 400 000	54 299
41	М. сибирская 4	встроенное кирпичное здание	304	10 700 000	35 232
42	Костромская 5	встроенное кирпичное здание	1 953	98 400 000	50 374
43	Конева 3	1 этаж кирпичного здания	225	9 012 000	40 000
44	Ярославская 8	1 этаж кирпичного здания	174	5 550 000	31 988
45	Гагарина 30	1 этаж кирпичного здания	180	5 900 000	32 778
46	Чернышевского 118в	1 этаж кирпичного здания	142	4 420 000	31 127
47	Текстильщиков 13	2 этаж кирпичного здания	120	4 930 000	41 083
48	Новгородская 35	цоколь кирпичного здания	157	4 000 000	25 478
49	Советский пр. 131а	3-этажное кирпичное здание	600	14 000 000	23 333
50	Ярослаская 31б	помещение в кипичном здании	17	430 000	25 294
51	Преображенского 28	Административное здание	2 767	45 146 000	16 316
52	Герцена 29	Пристроенное 1 этажное здание	332	25 800 000	77 711
53	Пошехонское ш. 21	Встроенное 1 этажное здание	150	6 316 800	42 000
54	М. Поповича 20б	1 этаж кирпичного здания	51	1 377 400	26 902
55	Щетинина 21	встроенные помещения 1 этажа	78	3 487 000	44 994
56	Ленина 1	встроенные помещения 1 этажа	307	19 922 500	65 000
57	Ленинградская 79	встроенные помещения 1 этажа	48	2 500 000	52 632

Как видно из анализа данных, выборка неоднородна, т.е. диапазон цен очень велик. Это объясняется в основном в месторасположении (центр, окраина), различиями в отделке (имеется или нет, расположения в здании: первый, второй, третий этаж или цоколь, намерениями продавца достаточно быстро реализовать). Конечно, существуют и внешние обстоятельства, диктующие цену на недвижимость, как например срочная продажа или существующие обременения. При беседе с продавцами выяснилось, что кто-то из них не спешит с продажей и снижать достаточно высокую стоимость не собирается. Некоторые вынуждены снизить стоимость, чтобы рассчитаться с кредитами.
Графически сложившуюся ситуацию в районах г. Вологда можно изобразить следующим образом.

диапазон цен

На рынке аренды торгово-офисных помещений также велик разброс цен. Самые высокие ставки аренды можно наблюдать в центре города. Аренда в самых престижных местах составляет до 2500 руб. за 1 кв.м. (помещение на ул. Мира, 20, площадью 145 кв. м, тел.505-705). На главных магистралях города: улице Ленинградской, Конева арендная плата составляет от 350 до 1000 руб. за 1 кв. м (Максимальные показатели аренды в ТЦ «Мармелад» в районе Бывалого и ТЦ «РИО» в ПЗ).
В заречных районах города, на окраинах ставка арендной платы невысока и составляет в среднем 300 руб. за 1 кв.м.
Таблица
Предложения по аренде

№	Адрес	расположение	Площадь, кв.м.	Цена за 1 метр, руб.
1	К. Маркса 32	помещение 1 этажа	180	278
2	Новгородская 2а	помещение 2 этажа	120	300
3	Чернышевского 69	помещение 2 этажа	100	250
4	Старый рынок	помещение 1 этажа	25	1000
5	Архангельская 17	помещение 1 этажа	50	200
6	Ленинградская 150	помещение 2 этажа	180	250
7	ПЗ, 10	помещение 1 этажа	200	250
8	Батюшкова 11	помещение 1 этажа	50	690
9	Гагарина 41	помещение 1 этажа	100	400
10	Ленинградская 150	помещение 1 этажа	200	250
11	Новгородская 35	Помещение	650	300
12	Технический пер35а	помещение 1 этажа	100	300
13	Победы пр. 33	помещение 1 этажа	24	792
14	Мира 35	помещение 1 этажа	35	500
15	Советский пр. 40б	2 этажное здание	500	500
16	Победы пр. 40	помещение 1 этажа	15	533
17	Гагарина 89	помещение 1 этажа	78	280
18	Ленинградская 79	помещение 1 этажа	47,5	421
19	Лермонтова 19а	помещение 1 этажа	50	500
20	Герцена 46	помещение 1 этажа	47	851
21	Новгородская 7	помещение 1 этажа	45,3	450
22	Машиностроительная 19	помещение 1 этажа	28	300
23	Беляева 12	помещение 1 этажа	150	270
24	Набережная 6 армии	помещение 1 этажа	450	450
25	Горрького 146	помещение в цоколе и на 1 этаже	300	246
26	Ленинградская 81	помещение 1 этажа	109	500
27	Чернышевского, 118б	помещение 1 этажа	127	350
28	Ленинградская 79	помещение 1 этажа	до 500	400
29	Октябрьская 27	пристроенное здание	до 600	500
30	Батюшкова 7	помещение 1 этажа	до 60	800
31	Ленингадская 97б	помещение 1 этажа	до 500	300
32	М.Ульяновой, 13	помещение 1 этажа	от 50.	1000
33	М.Ульяновой, 13	помещение 2 этажа	от 50.	650
34	М.Ульяновой, 13	помещение 3 этажа	от 50.	500
35	Ярославская 11	помещение в цоколе и на 1 этаже	1000	400
36	Зосимовская 68	помещение 1 этажа	152	550
37	Челюскинцев 47	помещение 1 этажа	142	400
38	Мира 18	помещение 1 этажа	150	2000
39	Мира 20	помещение 1 этажа	150	2000
40	Ветошкина 31	помещение в цоколе	91,9	400
41	Ярославская 31б	помещение 1 этажа	59	300
42	Клубова 7	помещение 1 этажа	270	200
43	Ленинградская 134	помещение 1 этажа	56	500
44	Ленинградская 134	помещение 1 этажа	340	700
45	Лермонтова 23	помещение 1 этажа	52	650
46	К Маркса 80	пристроенное здание	375	200
47	Московская -Прядильщиков	помещение 1 этажа	75	400
48	Конева 16А	Помещение цоколь	160	500
49	Малая Сибирская, 4	пристройка, 1 эт.	303	320
50	Северная, 12а	помещение цок	350	350
51	Разина 15	1 этаж	85	400
52	Ул. Добролюбова, 26	1 этаж	30	400
53	ПЗ 10	помещение	30	433
54	Архангельская 17	Помещение	от 15	330
55	Ильюшина, 4	магазин 1эт	58,7	380
56	Беляева, 12	помещение 1эт.	300	300
57	Прядильщиков, 10	помещение 1 эт. Отд вход	74	350
58	Чернышевского 69Б	Помещение	15-30	350
59	Преминина, 1	помещение	36	400

Графически, ситуация на рынке аренды торгово- офисных помещений, можно изобразить следующим образом.

средняя стоимость продажи торгово-офисной недвижимости

Осенью 2011 г. средняя стоимость продажи торгово-офисной недвижимости составляет 34 325 рублей за 1 кв.м.: стоимость арендной ставки в среднем по городу составляет 377 руб. за 1 кв.м.
Анализ основывается на более 100 объявлениях опубликованных в СМИ и интернет ресурсах на территории города Вологды.

При использовании материала, ссылка на сайт www.alt35.ru обязательна.