Рынок недвижимости Вологды, как и России в целом, так и в г. Вологда, в частности, начал формироваться после принятия Закона о приватизации от 4 июля 1991 года. Сегодня с уверенностью можно сказать, что рынок квартир в городе Вологда широко развит.

Оценщиком проведен анализ состояния рынка жилой недвижимости посредством бесед с риэлторами, а также изучения соответствующей информации, полученной из сети интернет и периодических печатных изданий - еженедельных газет: «Городок+», «Моя реклама», «Из рук в руки».

Город Вологда не имеет официального административно территориального деления, но принято делить город на несколько районов. Структуру предложения жилья по районам города можно представить следующим образом.

 

Рисунок № 1

Из рисунка 1 видно, что наибольшее число вологодских квартир предлагается к продаже в центре, районе Водники, Бывалово, районе ул. Ленинградской и ул. Конева. Это, главным образом, связано со строительством новых объектов недвижимости (центр – на ул. Маяковского д. 25 и дом на пересечении улиц Путейская и Челюскинцев,  Бывалово – на ул. Ярославская д. 33, район улицы Конева – ул. Конева д.26А, Водники-ул. Фрязиновская, ул. Северная). В связи с этим объем рынка увеличился нно также влияние имеют и сами размеры вышеперечисленных районов.

Структура предложения жилой недвижимости по типу представлена на рисунке 2.

Рисунок № 2

Доля жилья низкого качества (малосемейки, общежития, сталинки, хрущевки, и ветхое жилье, без учета комнат) по сравнению с аналогичным периодом прошлого года уменьшилась на 7% и сейчас составляет  23%. Это, в первую очередь, связано с активным жилищным строительством, появлением в Вологде новых квартир.

Таблица № 1

Кол-во комнат	Кол-во квартир, шт.	Доля в общем кол-ве, %
комнаты	41	11,3
1-комнатная	83	22,9
2-комнатная	102	28,2
3-комнатная	77	21,3
4 и более комнат	59	16,3
ИТОГО	362	100,0

Из таблицы № 1 видно, что самую большую долю в настоящий момент составляют двухкомнатные квартиры (28,2% от общего количества выставляемых на продажу комнат и квартир Вологды). Это объясняется тем, что двухкомнатные квартиры наиболее востребованы у населения во время экономической стабильности. В сравнении с аналогичным периодом 2010 года можно сказать, что уровень цен на квартиры в Вологде имел тенденцию к росту. Наибольший рост стоимости произошёл у двухкомнатных квартир (на 12,9%), далее следуют однокомнатные  (10,2%). Стоимость трёхкомнатных и четырёхкомнатных вологодских квартир за 2011 год возросла на 4-7%. На 4,4% произошло и увеличение стоимости комнат в городе Вологда. Таким образом, в среднем за 2011 год цены на жилую недвижимость Вологды повысилась на 7,85%.

Рисунок № 3

 

Колебания цен по районам Вологды происходят в зависимости от доступности объектов инфраструктуры, главным образом влияет наличие торговых центров, детских учебных заведений и поликлиник.

Квартиры в домах типовой кирпичной планировки и домах современной постройки, расположенные в центральном районе Вологды, оцениваются в среднем в 53 200 рублей за м2, в районе ул. Ленинградской – 54 900 за м2, так же большую ценность имеют типовые квартиры, расположенные в кирпичных домах в районе ул. Конева - 54 100 рублей за м2, стоимость квартир в районах Льнокомбината, Водников, Бывалово, тепличном находиться в диапазоне 50 300 - 51 200 рублей за м2 . Наиболее низкую стоимость имеют квартиры, находящиеся в таких районах как Прилуки, Станкозавод, Лоста и Лукьяново (41 700 – 44 600 руб. за кв. м) ввиду их удалённого положения от центра города и неудовлетворительной транспортной доступности.

Стоимость комнат в Вологде также имеет колебания по районам, так самая высокая цена наблюдается в таких районах, как Центр(58 330 руб за кв. м), район ул. Ленинградской, ул. Конева. Комнаты в районах Бывалово и Водники, Льнокомбинат, Панкратова имебт среднюю стоимость за квадратный метр ниже - 50 000 - 52 300 руб. за кв. м. Наименьшую стоимость имеют комнаты, расположенные в районах Завокзальный и Станкозавод.

Таблица № 2

Уровень цен предложения по типу жилья (без учета комнат)

Тип жилья	Цена предложения 1 кв.м.
	макс.	мин.	средняя	изменение средней цены к 2011 году
типовые кирпичные	62 200	46 600	50 390	23,17%
малосемейки	61 100	46 000	53 380	19,79%
хрущевки	61 560	44 880	51 330	32,70%
современная постройка	55 770	42 660	48 880	12,66%
типовые панельные	53 850	39 680	48 800	28,13%
сталинки	56 250	34 780	44 510	26,48%
ветхое	34 600	26 200	30 400	12,53%
В среднем по выборке	55190	40043	46663	22,35%

Стоимость квадратного метра квартиры современной планировки, в общем, несколько ниже, чем в массовых типовых домах советской постройки (в среднем на 3%) ввиду большой общей площади. Исключение составляют малогабаритные квартиры. Данное явление объясняется тем, что малогабаритные квартиры пользуются повышенным спросом, так как конечная стоимость такой квартиры ниже, за счет ее небольшой площади.

Анализируя таблицу № 2 можно сказать,что по всем типам жилья наблюдается значительное увеличение стоимости. Наибольшее увеличение стоимости произошло у хрущевок.

На рост стоимости квартир влияют разные факторы: реализация отложенного спроса, дефицит предложения, доступность и улучшение условий по ипотеке, рост цен на стройматериалы, дефицит земли под застройку в черте города, инфляция и т. п. Опять же в наше время используется покупка квартир для сдачи в аренду или продажу по более высокой цене. Такой доход людей подталкивает цены вверх на рынке недвижимости, особенно в сегменте квартир небольшой площади.

К одному из основных факторов, оказавших влияние на измениение стоимости объектов жилого назначения, относится состояние рынка ипотечного жилищного кредитования. Улучшение условий кредитования (действие различных льготных программ, уменьшение первоначального взноса, уменьшение размера процентной ставки по кредиту и увеличение срока заимствования, и, как следствие, уменьшение размера ежемесячного платежа) привело к увеличению квадратного метра жилья.

Также можно отметить следующие закономерности. Цена на квартиры на первичном рынке на 2% меньше цены вторичного рынка (табл. 3).

Таблица № 3
Уровень цен предложения на первичном и вторичном рынке (искл. комнаты)

Рынок	Цена предложения 1 кв.м.
	макс.	мин.	средняя	изменение средней цены к 2011 году
Первичный	52 300	44 700	48 470	20,37%
Вторичный	63 800	26 700	49 300	21,29%
В среднем по выборке			48 885	20,83%

Ситуацию на рынке строящейся жилья  определяют следующие тенденции - устойчивый рост объемов ввода нового жилья, себестоимости строительства и цен при стабильном спросе. За 2012 год произошло увеличение стоимости как первичного,так и вторичного жилья на 20%.

Квартиры в панельных и блочных домах дешевле на 5% по сравнению с кирпичными.

Таблица № 4
Уровень цен предложения по этажности (искл. комнаты и долевое)

Этаж	Средняя цена предложения 1 кв.м.
Крайние этажи	48 000
Средние этажи	51 540
В среднем по выборке	49770

Квартиры на первом и последнем этажах дешевле квартир расположенных на средних этажах в среднем на 6% (табл. 4)

Таблица № 5
Уровень цен предложения комнат по типу жилья

Тип жилья	количество комнат, шт.	доля в общем кол-ве, %	средняя цена, руб./ кв.м.
типовые панельные	20	10,9	57 095
типовые кирпичные	36	19,7	57 700
хрущевки	15	8,2	53 100
общежития	80	43,7	55 940
сталинки	10	5,5	45 530
коммуналки	14	7,7	47 290
ветхое	8	4,4	36 750
В среднем по выборке	41	100	39 261

Анализ показал, что почти половина всех комнат расположена в общежитиях. Это стало возможным в ходе массовой приватизации таких комнат  в период 2006-2008 годов. Цены предложений на комнаты в общежитиях выше аналогичных цен в коммуналках на 15%. Видимо, связано это с тем, что житель комнаты в общежитии с большим количеством соседей более обезличен и соответственно уравнен в правах с другими жильцами.Так же следует отметить, что дома, в которых находятся коммунальные квартиры построены в 1960-х гг. и имеют состояние, требущие ремонта. Наиболее высоки цены на комнаты Вологды, расположенные в типовых квартирах и хрущёвках.

Проведенный ретроспективный анализ выявил, что со 2-й половины 2009 года на рынке жилой недвижимости г. Вологды наблюдается активизация платежеспособного спроса и прекратилось снижение цен на рынке недвижимости.
Общая динамика изменения цены 1 кв.м. за период с 1999 года по 2012 год представлена на следующем графике.

Рисунок № 4

Плавный рост цен на жильён начался весной 2000 года и продолжался до августа 2003 года. В течение этих 3,5 лет спрос больше носил сезонный характер, повышая свою активность в период сентябрь-декабрь и снижаясь в зимне-весенний период (январь-февраль) и во время летних отпусков (июнь-июль). Осенняя активность рынка в тот период обуславливалась приобретением жилья для иногородних студентов перед началом учебного года, реализацией государственных программ «Переселение с Крайнего севера» и «Жилищные сертификаты», которые выдавались неравномерно в течение года. Весной 2002 года было выдано большое количество «военных» сертификатов преимущественно на семью из 4-х человек и на одинаковую сумму, на которую можно было приобрести трёхкомнатную квартиру улучшенной планировки в панельном доме в районе Водников, Бывалово. Цены именно на такие квартиры существенно выросли, а граждане, которые получили сертификаты только осенью, могли приобрести только трёхкомнатные «хрущевки». Осенью 2000 года на рост цен сказалась массовая скупка акций «Северстали». Существенное значение в эти годы имел отказ населения от доллара как инвестиционного товара. Недвижимость стала приносить гораздо большую прибыль, по сравнению с покупкой долларов. Поэтому, не имея альтернативных источников для инвестирования, определенная доля населения стала вкладывать личные сбережения в жилую недвижимость. Таким образом, за этот период (2000 – 1-я половина 2003 года) произошел рост стоимости жилья в пределах 300%.

Летом 2003 года в Вологде появились первые ипотечные программы, которые позволили брать в кредит достаточно большие суммы (до 70% от стоимости квартиры) на длительный срок (до 20 лет). До этого момента кредитный рынок позволял воспользоваться только потребительским кредитом, имеющим ограничение по размеру в пределах 3-х месячного дохода, что составляло примерно 20% средней стоимости однокомнатной квартиры. В результате появления значительных денежных масс на рынке недвижимости и увеличения числа потенциальных покупателей, стоимость 1 кв.м. за 2-е полугодие 2003 года увеличилась на 80%. Резкий рост цен символически прекратился с 01 января 2004 года. Рынку недвижимости потребовалось 1,5 года для восстановления платежеспособного спроса. В течение этого периода происходили значительные изменения: увеличились сроки экспозиции объектов до 2-х месяцев, застройщики начали предоставлять гражданам беспроцентные рассрочки по фиксированной цене до конца строительства, государство повысило привлекательность ипотечного кредитования для банков, покупателей, а также продавцов жилья. Появившаяся конкуренция среди банков на рынке ипотечного кредитования привела к снижению процентных ставок, снижению комиссий при оформлении кредита, отмене обязательного нотариального удостоверения договора купли-продажи при ипотечной сделке, увеличению срока кредитования, сокращению срока оформления сделки. С 01 апреля 2005 года вступил в силу ФЗ РФ от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ограничивший предложение на первичном рынке. Существенное значение имел ФЗ РФ «О введении в действие ЖК РФ» от 29.12.2004 № 189-ФЗ, разрешивший приватизацию комнат в общежитиях. С его реализацией связывалось ожидание повышенного спроса на одно-двухкомнатные квартиры, имеющие наименьшую цену. Достаточно большой % жильцов общежитий имел желание поменять с доплатой свою комнату на квартиру. Такая возможность в г. Вологда появилась только в сентябре 2006 года (потребовалось 1,5 года чтобы разрешить технические вопросы по приватизации бывших общежитий). Вышеперечисленные факторы, а также обильный приток наличности, вызванный высокими ценами на нефть, послужили причиной очередного, наиболее резкого повышения цены жилой недвижимости, начавшегося в августе 2005 года и принявшего ажиотажный характер во 2-й половине 2006 года. Особенностью ситуации того времени можно считать большую долю инвестиционных покупок как частных, так и корпоративных. Если в 2003 году их доля не превышала 8-10%, то в 2006 экспертные оценки позволяют предполагать, что в отдельные моменты доля инвесторов среди покупателей доходила до 20-25%. Особенно выгодно было приобретать жильё с рассрочкой платежа или привлечением кредитов. Вторая особенность - получение большинством крупных девелоперов кредитных линий, что снимало для них необходимость вести продажи квартир на ранних стадиях строительства; многие компании рассматривали вариант продажи квартир в высокой стадии реализации проекта или уже после сдачи объекта. В результате появления свободных денежных средств застройщики полностью перешли на денежные расчеты с подрядчиками. В сентябре-октябре 2006 года была скуплена основная масса квартир на первичном рынке. Выставление на рынок новых объектов сдерживалось как стремлением застройщиков выждать время и продавать на «пике» цен, так и законом № 214-ФЗ, запрещавшим предложение к продаже квартир до момента получения полного пакета разрешительных документов.

В этот период эластичность спроса по цене резко снизилась, а рост цен принял самовоспроизводящийся характер. Проведение альтернативных сделок при значительных изменениях цен становилось очень затруднительным, за квартиру юридически и физически готовую к продаже и не требующую встречной покупки готовы были платить завышенную цену.

Ситуация, как и в 2004 году, резко изменилась в январе 2007 года. Продавцы по инерции подняли цены по сравнению с декабрем на 8%, но спрос на старый жилищный фонд уменьшился в 4 раза. Продолжили рост в начале 2007 года двух-трехкомнатные квартиры улучшенной планировки. Таким образом, в январе-июне 2007 года происходила ценовая коррекция, устранялись ценовые диспропорции между переоценёнными хрущевками и однокомнатными квартирами улучшенной планировки с одной стороны и более дорогими, но показавшими наименьший рост многокомнатными квартирами улучшенной планировки. В результате за шесть месяцев 2007 года цены на однокомнатные хрущевки «просели» на 10%, на двух-трёх-четырёхкомнатные хрущевки и однокомнатные квартиры улучшенной планировки цены существенно не изменились, в сегменте двух-трёхкомнатных квартир улучшенной планировки произошел рост в пределах 12%. Средний срок экспозиции составлял четыре месяца. Появилась возможность проводить альтернативные сделки. Рынок продавцов сменился рынком покупателей. В марте-апреле крупные застройщики Вологды начали предлагать к продаже новые объекты долевого строительства, а в августе стали проводить активные маркетинговые мероприятия призванные подтолкнуть потенциальных покупателей к заключению договора. Особое влияние на низкий уровень спроса оказала информация о предстоящем участии Вологодской области и в частности г. Вологды в федеральном эксперименте по массовой застройке территорий (застройка Белозерского и Южного районов). Высокая рентабельность строительного бизнеса (по итогам 2006 года) привлекла в эту сферу достаточно большое число компаний, увеличив предложение на первичном рынке, но платежеспособный спрос за 2006 год себя исчерпал, и застройщики Вологды  столкнулись с проблемой реализации жилья с одной стороны и удорожанием себестоимости строительства с другой. В середине 2007 года были отмечены наименьшие ставки по ипотечным кредитам (от 10,75%).

В связи с кризисом в Соединенных штатах Америки, в августе 2007 года российские банки, занимавшие денежные средства за рубежом, начали испытывать дефицит ликвидности. Что нашло отражение в повышении процентных ставок по ипотеке, более жесткому отбору заемщиков и прекращении кредитования застройщиков в середине 2008 года. К этому моменту срок экспозиции увеличился до 5-6 месяцев. На рынке наблюдалось острое преобладание предложения над спросом. В сентябре-октябре 2008 года примерно половина банков прекратила выдачу ипотечных кредитов. Количество совершаемых сделок существенно снизилось.

В сентябре 2008 года экономика России оказалась вовлечена в мировой экономический кризис. В результате был практически полностью перекрыт доступ застройщиков к кредитным деньгам, ипотечные кредиты выдавали только государственные банки, требования к заемщикам существенно ужесточились, застройщики стали рассчитываться с подрядчиками квартирами, покупатели по возможности старались отложить покупку, ожидая снижения цен. В итоге к середине 2009 года средняя цена на квартиры снизилась на 9,5%. Эта цифра не отражает реального снижения цен, так как часть продавцов оказывается более инертной и не сразу реагирует на изменение цен. Проведённый анализ показал, что больше всего подешевели в Вологде двухкомнатные квартиры, жилье низкого качества, а также вторичный рынок. То есть, спрос переместился на более дешевый тип жилья (например, с однокомнатных квартир на комнаты) и на жильё более высокого качества (с хрущёвок на современное жилье).

Наиболее резкое снижение стоимости жилья Вологды произошло в марте-апреле 2009, а минимальные цены были зафиксированы в июне 2009 года. К этому моменту у застройщиков и подрядчиков произошло затоваривание готовыми квартирами, вследствие масштабной сдачи готовых объектов в предшествующий период и обвального падения спроса. Наиболее ликвидные квартиры (сданные в эксплуатацию и имеющие стандартную площадь) начали раскупаться в июне 2009 года. К октябрю квартир, сданных в эксплуатацию, практически не осталось, и покупатели обратили свое внимание на долевое строительство. В сентябре началась реализовываться программа обеспечения ветеранов жильем, было выдано значительное число сертификатов в размере 1 027 000 рублей каждый и как результат - резкое подорожание однокомнатных «хрущевок» с 900 000 рублей в июле до 1 050 000 рублей в ноябре 2009 года. В 2010 году происходит активное возвращение кредитных структур на рынок ипотечного кредитования и снижение процентных ставок. Продолжается реализация программы обеспечения жильём ветеранов. В январе 2011 года финансовая ситуация у строительных организаций г. Вологды, а также повышенный спрос на жильё, позволили резко увеличить цены на долевое строительство. В июне началась реализация краткосрочной программы ОАО «Сбербанк» - «888» (срок программы с июня по сентябрь 2011 года). Возможность получить ипотечный кредит Сбербанка по ставке 8% годовых без дополнительных комиссий подтолкнула потенциальных покупателей выйти на рынок именно в этот момент. Резко возросший спрос превысил объёмы предложения. На рынке стал остро ощущаться дефицит жилых объектов и как следствие - устойчивый рост цен. С учетом указанных условий в 2012 году ценовой тренд сохранил повышательную динамику.