Ипотека первичного жилья 

     Выбирая ипотеку первичного жилья, большинство покупателей мечтает о новой квартире, которая станет их собственностью. Однако, именно с ипотекой первичного жилья связаны многие трудности, которые необходимо учитывать.

     Как правило, на рынке первичной ипотеки процентная ставка до оформления прав собственности на жилье обычно выше (примерно на 2%), чем по ипотеке вторичного жилья. Однако, после оформления прав собственности на квартиру, процентная ставка обычно снижается до уровня вторичного рынка. Это связано с тем, что на этапе строительства кредитование осуществляется под залог прав требования по инвестиционному договору, потому что квартира в этот момент не является собственностью заемщика и не может быть таковой до сдачи дома Госкомиссии. Минимальный первоначальный взнос в среднем составляет 10% и выше от стоимости жилья.

     При ипотеке первичного жилья до оформления прав собственности, необходимо страхование только жизни и потери трудоспособности заемщика. Кроме того, в большинстве случаев, не нужно страховать титул, то есть риск потери собственности вследствие претензий третьих лиц. В случае ипотеки первичного жилья чаще прибегают к безналичному переводу денег, что экономит средства при операции обналичивания, за которую многие банки берут комиссионные. За безналичные переводы некоторые банки тоже взимают комиссию, но она, как правило, меньше аналогичных сборов за операции с наличными деньгами.

     В настоящее время не все российские банки работают по программам ипотеки первичного жилья. В частности, по программам первичной ипотеки в г. Вологде работают ОАО «Сбербанк России», ОАО «Севергазбанк», ВТБ-24, банк «Уралсиб».

Ипотека вторичного жилья

     Несмотря на то, что ипотека первичного жилья сейчас очень активно развивается, сегодня рынок ипотеки предлагает также ипотеку вторичного жилья. Ипотекой вторичного жилья занимаются как коммерческие (банки, коммандитные товарищества, жилищные кооперативы и т. д.), так и государственные структуры.

     При ипотеке вторичного жилья, после заключения договора требуется  первоначальный взнос, который обычно составляет от 10% и выше от стоимости будущей квартиры.

     Очень важно для российских покупателей то, что ипотека вторичного жилья отличается большей доступностью. Кроме того, при вторичной ипотеке будущий владелец дома въезжает в него сразу. При работе по ипотеке вторичного жилья банки могут рассматривать не только официальный, но и "серый" доход. Специалисты ООО «Агентства недвижимости и оценки «Альтернатива»  активно работают на рынке Вологды и Вологодской области . Мы анализируем возможности клиента и сопоставляем их с условиями различных ипотечных программ города Вологды.

Ипотека строящегося жилья 

     Преимущество ипотеки строящегося жилья в том, что вы становитесь обладателем новостройки. Новостройка привлекательна также своей современностью и юридической чистотой. Ипотека хороша тем, что пока идет строительство, вы уже сможете запланировать свое будущее. Вы также экономите, поскольку приобретаете квартиру или дом по самой низкой цене. Ипотека на рынке строительства жилья развивается, в основном, путем двусторонних договоренностей между банками и строителями.

     Кредит для покупки квартиры может получить любой гражданин РФ. Процентная ставка будет зависеть от суммы первоначального взноса. Сумма кредита не ограничена и зависит от платежеспособности и стоимости приобретаемой квартиры. Необходимы также поручители и подтверждение дохода. В декабре 2007 года ООО Агентство недвижимости и оценки «Альтернатива» аккредитовано на самостоятельную консультацию клиентов риэлторского агентства по условиям кредитования частных клиентов в ОАО «Сбербанк России» на приобретение, строительство реконструкцию и ремонт объектов недвижимости и организацию совместно со ОАО «Сбербанк России» ипотечных сделок для клиентов агентства-заемщиков Вологодского отделения № 8638 ОАО «Сбербанк России».

Ипотека элитного жилья

     Ипотека элитного жилья получает все больше распространение в России. Рост цен на рынке недвижимости составляет сегодня в среднем 15-20% годовых. Таким образом, даже инвестиционная покупка элитной квартиры через ипотечный кредит является выгодной. Вместо того, чтобы изымать из оборота деньги на покупку элитного жилья, бизнесмены приобретают его в кредит с намерением в дальнейшем продать с большой выгодой. Как отмечают эксперты, особенно выгодно покупать элитное жилье в кредит на стадии строительства. В этом случае ипотека оформляется на 10-15 лет, и, получив заемные средства на строящееся жилье, клиент пользуется инвестиционным кредитом, поскольку после завершения строительства стоимость объекта серьезно увеличивается, а вложенные средства капитализируются.

     Такой большой ипотечный кредит можно получить не во всех банках. По правилам Сбербанка максимальный размер кредита для каждого заемщика определяется на основании оценки его платежеспособности и не может превышать 70% стоимости объекта недвижимости. Платежеспособность заемщика по программам ипотеки определяется не только зарплатой по основному месту его работы, но и другими доходами - получаемыми по другим местам работы, от занятий частной практикой либо от иных источников доходов, разрешенных законодательством.

Ипотека загородной недвижимости 

     Сегодня ипотеку можно оформить не только на городское жилье, но и на покупку дома в кредит или строительство загородной недвижимости.

     Сейчас ипотека по покупке загородной недвижимости не отличается ни по времени, ни по своей стоимости от покупки квартиры. После заключения кредитного договора и помещения суммы кредита в депозитарный сейф либо открытия аккредитива банк в сделке продавца и покупателя не участвует. Продавец и покупатель самостоятельно заключают договор купли-продажи, куда обязательно включают указание на то, что дом и участок приобретаются за счет кредитных средств, и указание реквизитов банка, необходимых государственному регистратору для внесения записи в Единый государственный реестр  прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Вместе с договором купли-продажи покупатель передает в орган государственной регистрации закладную. После регистрации ипотеки продавец получает деньги из депозитарного сейфа либо со счета "аккредитивы к оплате" по предъявлении зарегистрированного договора купли-продажи. Первоначальный взнос должен составлять не менее 10% стоимости предмета залога.

     В соответствии со ст. 552 Гражданского кодекса РФ покупателю недвижимости одновременно с передачей права собственности на недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Ипотека земли и земельных участков

     Главное различие между ипотекой жилых помещений и ипотекой земельных участков заключается в том, что ипотека дома невозможна без одновременного залога и земельного участка под этим домом либо его части, функционально обеспечивающей дом. Залог земельного участка обязателен не только в том случае, если он принадлежит заемщику на праве собственности, но также и на праве аренды. Заемщик обязан заложить принадлежащее ему право аренды этого участка или соответствующей его части.

    Правила об ипотеке не распространяются на земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственные угодья из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств.

     На земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить здания и сооружения, если иное не предусмотрено договором. Оценка земельного участка не может быть установлена в Договоре об ипотеке ниже его нормативной стоимости. 

ООО «Агентство недвижимости и оценки «Альтернатива» предлагает полный спектр услуг, связанных с покупкой и продажей земельных участков в Вологде и Вологодской области:

Т.р.75-04-19, 8-953-513-05-30 Юрий

 

Социальная ипотека

     Социальная ипотека - проект правительства России, который направлен на обеспечение жильем социально не защищенных граждан, а также очередников, которые не могут приобрести квартиру по программе "коммерческой ипотеки". Участниками программы социальной ипотеки могут стать очередники, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий.

     Основное отличие социальной ипотеки от коммерческой - льготная стоимость квадратного метра жилья. К примеру, в Вологде средняя стоимость одного квадратного метра жилья от 38000 рублей. Преимущество социальной ипотеки также в том, что существуют дополнительные гарантии, как банка, так и правительства. Банк проверяет чистоту квартиры, страхует жизнь заемщика и квартиру, а также обязуется сохранить условленную процентную ставку до конца действия кредита.

Национальный проект "Доступное и комфортное жилье - гражданам России"

Национальный проект "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" в качестве одного из приоритетов установил повышение доступности ипотеки для населения. Процентная ставка в 2006 году была уменьшена до 12 процентов годовых в рублях, в 2007 году - до 11 процентов, в 2008-м - до 10,75. С 1 июля 2006 года АИЖК (Агентство по ипотечному жилищному кредитованию) снижает процентные ставки по ипотечным кредитным продуктам. В зависимости от срока кредитования и суммы первоначального взноса, процентная ставка по ипотечному кредиту до июля 2008 года составила от 10,75 процентов до 14 процентов годовых в рублях.

     Социальная ипотека – это улучшение жилищных условий социально не защищенных граждан с использованием ипотечного кредитования и государственной финансовой поддержки. Улучшаются жилищные условия только в пределах установленных социальных норм (на сегодня эта норма составляет 18 кв.м. на человека).

     В первую очередь социальной ипотекой могут воспользоваться очередники – люди, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий, и стоящие в очереди на это улучшение. Но механизмы социальной ипотеки могут распространяться и на такие категории как молодежь, работники бюджетной сферы, военных, молодые семьи и пр.

Существует несколько вариантов социальной ипотеки:

• дотирование процентной ставки по ипотечному кредиту;
• предоставление субсидии на часть стоимости ипотечного жилья;
• продажа государственного жилья в кредит по льготной цене.

     Какой из вариантов социальной ипотеки применяется в том или ином регионе зависит от инициативы местных властей. Для получения конкретной информации о социальной ипотеке в городе или районе, следует обращаться в органы власти, отвечающие за жилищную политику города (района). Там должны дать консультацию по условиями социальной ипотеки, провести предварительные расчеты по необходимому первоначальному взносу, размеру и сроку кредита, величине ежемесячных выплат по ипотечному кредиту и минимальному доходу заемщика (его семьи).

     Кроме требований к участнику социальной ипотеки, которые предъявляют органы власти, существуют еще требования ипотечного банка, который сотрудничает с властью по программе социальной ипотеки и, собственно, выдает ипотечные кредиты. Требования к заемщику со стороны ипотечного банка могут касаться его гражданства и прописки, продолжительности трудового стажа и пр. Требование обязательного ипотечного страхования за свой счет так же остается в силе для участников социальной ипотеки.

Социальная ипотека для молодежи

     Как вариант решения жилищной проблемы для молодежи возрождается практика студенческих строительных отрядов. Бойцы таких отрядов, отработав 150 смен, получают право с помощью ипотеки купить квартиру по себестоимости.

     Стройотряды действуют пока в двух областях – Свердловской и Воронежской. Эта программа дает возможность приобрести жилье по цене в 3 раза меньше рыночной стоимости. И кроме того, ипотечный кредит участникам проекта выдают под льготный процент.

     В ближайшее время студенческие стройотряды планируется сформировать в Рязанской и Новгородской областях, Республике Татарстан, а так же в Москве и С-Петербурге.

Государственная ипотека для молодой семьи

     Молодая семья, помимо местных программ социальной ипотеки, может принять участие в федеральной программе и получить по ней государственную субсидию для приобретения квартиры или дома. Размер субсидии зависит от нормативной стоимости жилого метра в конкретном муниципальном образовании и того, есть ли в семье дети. Для молодых семей без детей субсидия составит 35% стоимости жилья, для семей с детьми – 40%. Расчет стоимости жилья производится из следующих нормативов: для семьи из двух человек - 42 кв.м., для семьи из трех и более человек - 18 кв. м на одного человека.

     Для получения субсидии возраст обоих супругов не должен превышать 35 лет. Молодая семья должна быть признана нуждающейся в улучшении жилищных условий, то есть стоять в очереди на получение муниципального жилья, и иметь средства, достаточные для оплаты стоимости жилья в части, превышающей размер субсидии.

     Решение о включении молодой семьи в список претендентов на получение субсидии (этот единый по всей стране список формируется в Росстрое) принимают органы исполнительной власти субъекта РФ и передают эти данные в Росстрой.

     В случае, если молодая семья включается в федеральную программу, ей выдается специальное свидетельство. Сама субсидия предоставляется в безналичной форме - соответствующая сумма зачисляется на счет в банке-партнере федеральной программы. Субсидию можно использовать в качестве первоначального взноса при получении ипотечного кредита на покупку квартиры или строительство индивидуального дома.

Социальная ипотека для военных

     Всероссийская программа "Военная ипотека" направлена на реализацию права военнослужащих на жилье посредством накопительной ипотечной системы жилищного обеспечения. В программе могут участвовать военнослужащие, которые заключили первые контракты о прохождении военной службы с 1 января 2005 года. Суть программы по военной ипотеке в том, что каждый год на индивидуальный счёт военнослужащего, который участвует в программе, перечисляется некоторая сумма денег. Конкретный размер суммы устанавливается на уровне Правительства РФ и регулярно пересматривается с учетом инфляции и общеэкономической ситуации в стране. Накопленную сумму денег военнослужащий сможет использовать в качестве первоначального взноса при покупке жилья с помощью ипотечного кредита.

Ипотека коммерческой недвижимости 

     На рынке российской недвижимости уже несколько лет развивается коммерческая ипотека, хотя во всем мире это явление широко распространено. Что такое ипотека коммерческой недвижимости или бизнес-ипотека?

     Коммерческая ипотека - это когда ипотечный кредит выдается на покупку нежилых помещений: склада, офиса и т.д. В России уже появились специалисты, которые профессионально занимаются программами ипотечного кредитования офисных зданий.

     Суть коммерческой ипотеки - кредитовать покупку коммерческой недвижимости под ее же залог. В отличие от жилищного кредитования, коммерческая ипотека имеет короткие сроки погашения кредита и достаточно высокие ставки годовых. Как правило, ежегодные ставки кредитов ипотеки коммерческой недвижимости варьируются в основном в валюте на срок от трех до пяти лет. Срок ипотеки недвижимости - максимум 10-12 лет, а наиболее распространенный срок - 5 лет. Заемщику необходимо внести первоначальный взнос в размере 40% от стоимости недвижимости. При этом, у клиента должен быть прибыльный баланс и минимум год работы на рынке.

     Западный опыт показывает, что при грамотной эксплуатации коммерческой недвижимости - сдачи в аренду помещений под офисы, магазины, предприятия сферы услуг - ее доходность вполне сопоставима с любой другой сферой малого бизнеса и позволяет использовать ипотечные кредиты.

     За счет собственных средств и ипотечных кредитов предприятие приобретает объекты недвижимости, привлекательные с точки зрения их коммерческого использования. После приобретения какого-либо объекта рассматриваются два варианта его использования: сдача в аренду (полностью или по частям) или покупка объекта недвижимости для последующей продажи.

     Схема коммерческой ипотеки нежилых помещений схожа с ипотекой жилья: здесь есть такие же процедуры оценки заемщика и объекта, требование о наличии первоначального взноса. Но есть и принципиальное отличие - законодательство не разрешает компаниям оформлять закладную на недвижимое имущество до момента заключения сделки купли-продажи. Объект необходимо сначала приобрести и только потом его можно закладывать, чтобы получить деньги.

     Что касается правовых аспектов коммерческой ипотеки, регистрация права собственности на нежилые помещения с одновременным обременением ипотекой Федеральный закон не предусматривает. Договор об ипотеке коммерческой недвижимости заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Согласно пункту 1 статьи 9 Федерального закона в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Перспективы коммерческой ипотеки 

     По мнению российских экспертов, коммерческая ипотека нежилых помещений - одно из перспективных направлений ипотечного кредитования.

     В настоящее время в России ипотека коммерческой недвижимости характерна, в основном, для крупных компаний. Однако, эксперты отмечают, что скоро покупка офисов по коммерческой ипотеке может стать такой же привлекательной инвестицией, как сейчас - приобретение квартиры. По данным риэлторов, спрос на эту услугу постоянно растет. Когда будут внесены необходимые дополнения к закону об ипотеке, многие проблемы разрешатся, и ипотека коммерческой недвижимости будет развиваться так же динамично, как и кредитование жилых помещений.

     Основная проблема при развитии рынка классической коммерческой ипотеки нежилых помещений в том, что предлагаемые банками кредиты, в основном краткосрочны, что связано с нехваткой долгосрочных финансовых ресурсов у банков. По мере развития рынка секьюритизации и привлечения финансовых средств с рынка капитала эта проблема будет постепенно решаться, и в данном сегменте кредитного рынка ожидается значительный рост.

ООО «Агентство недвижимости и оценки «Альтернатива» предлагает полный спектр услуг, связанных с покупкой и продажей коммерческой недвижимости в Вологде и Вологодской области:

 Т.р.75-04-19, 8-911-501-57-05 Сергей Анатольевич

 

Земельная ипотека

     Россельхозбанк приступил к развитию земельной ипотеки. Программа по земельной ипотеке рассчитана на несколько этапов: пилотный проект, развитие инфраструктуры земельно-ипотечного рынка, в том числе создание ипотечного агентства, формирование вторичного рынка земельных активов, эмиссия и обращение ценных бумаг, обеспеченных земельной недвижимостью.

     Земельная ипотека призвана сформировать отсутствующий в России земельный рынок. Как считают эксперты, земельная ипотека станет толчком для формирования в стране земельного рынка, который на сегодня совершенно не развит. Разработчики концепции создания земельной ипотеки уверены, что фермеры будут активно брать кредиты под залог своих земельных угодий. Однако, как полагают аналитики, массовой земельная ипотека станет еще очень нескоро: для того чтобы эта система заработала, необходимо, чтобы крестьяне могли беспрепятственно оформлять права собственности на свои земли, а этого пока не происходит.

     Основная законодательная база существует по первой части земельной ипотеки, которая связана с предоставлением кредита под залог земельного участка. Для второй части, связанной с аккумулированием земли, с превращением ее в ликвидные активы, эмиссией и обращением ценных бумаг, привлечением средств и рефинансированием кредитных организаций, есть достаточно серьезные законодательные препятствия. Поэтому есть необходимость внести дополнения и изменения в законы об ипотеке, о рынке ценных бумаг, об ипотечных ценных бумагах и об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

     Пока концепция земельной ипотеки подразумевает, что в залог будут приниматься только земельные участки, оформленные в собственность. По данным "Россельхозбанка", в собственность оформлено лишь 15% российских земель, находящихся в пользовании крестьянско-фермерских хозяйств. Между тем эксперты полагают, что самыми активными участниками земельной ипотеки должны стать именно небольшие фермерские хозяйства.

     На все интересующие вас вопросы ответит: Специалист по ипотечному кредитованию ООО «Агентство недвижимости и оценки «Альтернатива» Степанова Елена Ивановна т. р. 72-53-33, т. м. 8-911-502-83-53